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日期:2017-11-21 15:12:53

关于印发《吉安市中心城区房地产开发企业 信用评价管理细则》及《吉安市中心城区 房地产开发项目预售资金监管分类 实施办法》的通知

吉市房管〔2017128

各县(市)房地产管理局、局属各单位、局机关各科室、中心城区各房地产开发企业:

为贯彻落实《吉安市人民政府办公室关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(吉府办发[2017]27号),进一步加强房地产市场监管,规范市场行为,建立健全房地产市场信用体系,营造诚实守信的市场环境,经研究,现将《吉安市中心城区房地产开发企业信用评价管理细则》及《吉安市中心城区房地产开发项目预售资金监管分类实施办法》印发给你们,自201811起实施。各县(市)房地产管理局要根据本地实际,参照中心城区的做法,制定实施房地产市场诚信管理和预售资金监管办法,促进房地产市场健康发展。

附件:1.《吉安市中心城区房地产开发企业信用评价管理细则》

2.《吉安市中心城区房地产开发项目预售资金监管分类实施办法》

吉安市房地产管理局

                           20171018


附件1

吉安市中心城区房地产开发企业

信用评价管理细则

一、总

(一)为进一步建立健全我市房地产市场信用体系,规范房地产开发企业的经营行为和房地产市场秩序,提高房地产开发行业诚信度和公信力,强化房地产行政主管部门的监管,营造诚实守信的房地产市场环境,依据相关法律法规规定,结合我市实际,制定本细则。

(二)本细则适用于在本市注册及外地注册在本市中心城区从事开发经营活动的房地产开发企业。

(三)本细则所称信用评价管理是指在记录房地产开发企业基本信息的基础上,对其从业行为中良好行为和不良行为进行全面记录和信用状态综合评价的客观反映。

基本信息是指房地产开发企业工商注册登记基本情况、主要管理人员情况、企业经营和财务情况等基本情况的信息;良好行为记录是指房地产开发企业获得行业协会及征信机构良好评级以及诚实守信经营的情况;不良行为记录是指房地产开发企业出现违反房地产法律法规的行为和其它商业失信行为,违反房地产开发资质管理有关规定或经房地产行政主管部门或相关部门核实并依法处理的行为。

(四)房地产开发企业信用评价管理,是对房地产开发企业的信用等级进行综合评价,实行动态管理。

(五)开发企业信用评价管理工作由市房地产监察支队牵头,开发办、行政服务科、房地产交易所、信息中心等机构共同参与(以下简称管理机构),按照“密切协作、优势互补、信息共享”的原则,做好信用评价管理工作。

二、信用信息管理

(六)“智慧房产”系统应下设房地产开发企业信用评价管理子系统。良好行为和不良行为应通过该系统进行记录,确保记录的实时、准确,各相关管理机构可随时查阅。在信用评价管理系统正式运行前,管理机构对开发企业信用信息应手工录入汇总,并通报有关管理机构。管理机构应当与市场和质量监督管理、国土资源、地税、物价、银监、金融机构、行业协会等部门建立信用信息互通、信息资源共享的渠道,及时获取企业良好行为和不良行为信息,建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度。

(七)房地产开发企业应确定专人负责房地产信用信息数据的报送工作。开发办负责收集并填录房地产开发企业基本信息,监察支队负责对良好行为和不良行为进行核实、并及时录入信用信息系统,并于每半年向上级主管部门汇总上报。

(八)市房管局定期在新闻媒体、局网站和房地产开发企业信用评价系统,向社会公示房地产开发企业的良好行为记录和不良行为记录,公示的保留时间不少于6个月。

(九)房地产开发企业认为其被公布的信用信息与事实不符的,可以向报送该信息的管理机构提出更正申请,并提交相关证明资料。报送该信用信息的管理机构应及时组织核实,自受理之日起10个工作日内提出更正或不予更正的意见,并报主管部门审定后作出更正或不予更正的决定。

(十)各相关管理机构和信息共享单位,对房地产开发企业的商业秘密负有保密义务,不得披露法律、法规禁止披露的信息。任何单位、个人不得擅自修改、增删信用信息。

三、信用等级评价

(十一)中心城区房地产开发企业信用等级评定由“智慧房产”系统按设定的加减分因素自动生成。信用等级分为ABCD四个等级,对应不同分值,分别表示企业的信用程度。A级表示能模范遵守法律法规和诚实守信原则,管理规范,综合经济实力强,评定期内无违法违规行为,受到有关部门的表彰和奖励,具有良好的社会信用;B级表示能遵守法律法规和诚实守信原则,综合经济实力较强,信用程度较好,评定期内无违法违规行为或仅有轻微违法违规行为;C级表示遵守法律法规和诚实守信意识一般,综合经济实力一般,评定期内有一定违法违规行为,属一般失信企业;D级表示遵守法律法规和诚实守信意识差,综合经济实力差,评定期内有严重违法违规行为,属严重失信企业。

等级划分标准采用计分制,良好行为设定不同分值加分,不良行为设定不同分值扣分。在本市中心城区新设立的房地产开发企业以及外地注册且在本地首次从事房地产开发经营活动的企业基础分值为70分,自评定之日起半年内无重大违规或失信行为可一次性增加30分,在此期间不计算加分因素,只计算扣分因素;已在本市中心城区从事房地产开发经营活动的企业基础分值为100分。综合评定得分在100分(不含100分)以上的为A级;综合评定在80分(含)至100分的为B级;综合评定得分在60分(含)至80分的为C级;综合评定得分在60分以下的为D级。房地产开发企业有降低资质等级标准所列情况之一的,在进行信用等级评定扣分的同时,降低其资质等级。

四、房地产开发企业信用等级评分标准

(十二)房地产开发企业良好行为加分标准

1.房地产开发企业在评定期内获得行业协会及征信机构3A级以上(含3A级)信用评级的,加25分;

2.房地产开发企业在评定期内获得行业协会及征信机构2A级以上(含2A级)信用评级的,加20分;

3.房地产开发企业在评定期内获得行业协会及征信机构1A级以上(含1A级)信用评级的,加15分;

4.房地产开发企业注册资金5千万(含)至1亿元的,一次性加10分;注册资金1亿元(含)至2亿元的,一次性加20分;注册资金2亿元(含)以的上,一次性加30分;

5.房地产开发企业连续三年无信访投诉问题的,加30分;连续两年无信访投诉问题的,加20分;一年内无信访投诉问题的,加10分。

同一行为可加多项分值的,只按加分标准最高的一项予以加分。

(十三)房地产开发企业不良行为扣分标准

1.房地产开发企业有以下不良行为之一的,依据有关法律法规给予行政处罚并扣30分:

1)在开发建设活动中出现重大施工质量问题或出现工程停工烂尾,引发群体性事件,造成严重社会影响的;

2)经查实,在年检或信用等级评定材料申报中弄虚作假的;

3)未取得资质证书从事房地产开发经营业务的;

4)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的;

5)擅自转让房地产开发项目的;

6)未取得预售许可擅自预售商品房或向买受人收取预订款的;

7)在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行出售给他人的;

8)将已被查封或限制销售的房屋出售的;

9)明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准或使用不合格的建筑材料、构配件、设备的;

10)提供虚假材料(证明)申报房屋面积测绘、房屋交易等交易与产权管理业务的;

11)擅自更改测绘报告数据及用途的;

12)擅自销售需通过公开销售的新建商品房房源或提供虚假材料,配合购房人撤销合同备案的;

13)违反合同约定无正当理由拖欠工程款或农民工工资的。

2.房地产开发企业有以下不良行为之一的,依据有关法律法规给予行政处罚并扣20分:

1)商品房销售中,未按规定向购房者发放《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》的;

2)不依法履行房屋保修义务的;

3)擅自变更规划设计方案的;

4)采取假按揭骗取银行贷款的;

5)超越资质等级从事房地产开发经营的(其中超越两个及以上等级的扣30分);

6)未按规定将预售款项纳入监管或不按规定使用商品房预售款项,将预售款挪作他用的;

7)未在规定期限内缴纳房地产有关规费的;

8)分割拆零销售商品房的;返本销售或变相返本销售商品房的;采取售后包租或变相售后包租销售未竣工商品房的;

9)虚拟买卖合同,囤积房源的;

10)未取得施工许可证擅自施工的;

11)开发企业未按期开工或开发进度未达到开发合同(履约保证书)要求的;

12)未取得建设工程竣工验收备案证明文件将房屋交付使用的;

13)不按规定明码标价的;

14)以高于标价浮动区间的价格销售或在明码标价之外加收费的;

15)将应在商品房销售价格内包含的成本(费用)改为在价外另行收取的;

16)在商品房交付使用时,强制收取办证税费、房屋维修基金、水电气代办服务费等其他费用的;

17)使用虚假、模糊的价格标示,误导购房人与其交易的;

18)通过捏造、散布虚假信息等各种不正当手段,哄抬价格的;

19)延期交付,且不按合同约定承担违约责任的;

20)房地产开发企业对商品房买受人作不公平、不合理的规定或者在合同中作减轻、免除自身民事责任的规定的;

21)不配合执法取证、抗拒执法检查、拒不履行行政处罚决定的;

22)企业人员威胁、辱骂房地产管理部门工作人员的;

23)处理批转信访投诉不力的(一次5分,年度内20分封顶)。

3.房地产开发企业有以下不良行为之一的,依据有关法律法规给予行政处罚并扣10分:

1)暂定资质房地产开发企业一年内无开发项目或仅以转让项目续存的;

2)企业主要管理人员不到位、兼职、空挂、重复任职,主要管理和技术人员未达到资质等级要求的;

3)开发建设活动中有3次(含3次)以上经核实确认的一般工程质量投诉的;

4)严重侵害购房者合法权益,引起3次(含3次)以上投诉上访或1次以上集体上访的;

5)无正当理由不按期参加资质年检的;

6)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;

7)进行非法集(融)资活动的;

8)未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》的;

9)不及时到主管部门办理企业办公地址、电话、法定代表人、股东、注册资金、资质等级、关联企业等基本信息变更的;

10)有偷、骗、欠、抗税行为的;

11)未在售楼现场向购房人公示“五证”、《业主临时管理规约》、物业企业基本情况、物业费收费标准依据、车位(车库)租售方案、代理销售的房地产经纪机构备案信息等需要公示的证件资料的;

12)实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房差别较大的;

13)委托没有资格的中介机构代理销售商品房的;

14)销售已抵押的商品房,未通知抵押权人或未将抵押情况书面告知买受人的;

15)未在规定时间申办商品房预(销)售合同备案手续的;

16)因开发企业原因,未在合同约定时间达到交付条件,延期交付的;

17)不按时缴纳物业质量保修金的;

18)不按时填报信用管理信息或填报中弄虚作假的;

19)不按《商品房买卖合同》签订内容履约的;

20)未在商品房销售广告中按照规定载明开发企业名称、预售许可证号和代理销售商品房的中介机构名称的;

21)不按规定办理房地产广告备案的;

22)不按时偿还商业银行贷款的;

23)拒报、虚报、瞒报、漏报、迟报房地产开发统计报表的;

24)不按时上报管理部门要求报送的材料的;

25)不按规定参加管理部门组织的各项活动的;

26)未通过招投标选聘物业企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业企业的;

27)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

28)不按规定配置必要的物业管理用房的;

29)经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能,未在规定时间书面通知买受人的。

五、守信激励和失信惩戒

(十四)房地产开发企业信用等级作为对其实行守信激励、失信惩戒的依据。

(十五)各有关管理机构按照信用等级,对房地产开发企业分别实施以下信用监管:

1.对信用等级为A级的房地产开发企业实行信用激励机制,以扶持发展、加强服务为主,鼓励其做大作强,实施简化监督及列入非特殊情况下的免检单位。

1)信用等级为A级的房地产开发企业是优质企业,行政服务科对其办理各项审批手续设立绿色通道优先办理,简化审批程序,提高工作效率,优先享受各类优惠政策。

2)申请办理预售时的条件为:多层主体封顶;有地下室的高层建至地面总层数的三分之一;无地下室的高层建至地面总层数的二分之一。

3)实施相对应预售资金监管办法(详见《吉安市中心城区房地产开发项目预售资金监管分类实施办法》,下同)。

4)在参与各级各类评比表彰中,予以优先推荐。

2.对信用等级为B级的房地产开发企业实行信用提示机制,实施常规监督和较低抽检率的日常检查。

1)申请办理预售时的条件为:多层主体封顶,内墙或外墙完成粉饰;高层在A级条件基础上增加两层。

2)实施相对应预售资金监管办法。

3)提供必要工作提示或业务指导。

4)视情推荐评优奖励。

3.对信用等级为C级的房地产开发企业实行信用警告机制,实施严格监管和较高抽检率的日常检查。

1)由房地产行政主管部门对其作出信用警告。

2)申请办理预售时的条件为:多层主体封顶,内墙和外墙完成粉饰;高层在A级条件基础上增加五层。

3)列入执法检查重点对象,定期进行检查。

4)实施相对应预售资金监管办法。

5)由监察支队会同有关管理机构对其法定代表人、经营管理人员进行约谈,掌握企业情况动态,采取相对应的措施。

4.对信用等级为D级的房地产开发企业实行严格信用限制机制,实施全过程监管和定期日常检查。

1)由房地产行政主管部门对外公布信用风险提示。

2)依法全面严格限制办理各种审批手续。

3)申请办理预售时的条件为:多层主体竣工,水电全部安装完工;高层在A级条件基础上增加八层(增加层数后如达到或超过封顶层数的,以主体封顶为形象进度条件)。

4)列入执法检查重点对象,不定期进行检查,实行专人挂点帮扶。

5)实施相对应预售资金监管办法。

6)由监察支队会同有关管理机构对其法定代表人、经营管理人员进行定期约谈,适时全面掌握企业情况动态,采取相对应的措施。

(十六)各管理机构实施的专项检查、举报投诉核查、上级督办件核查或案后回查等非日常检查不受日常抽检限制。

六、附

(十七)各有关管理机构要高度重视房地产开发企业信用评价管理工作,明确人员分工,落实工作责任。对玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为,依纪依法给予严肃查处。



附件2

吉安市中心城区房地产开发项目

预售资金监管分类实施办法

中心城区各房地产开发企业、局属相关单位、机关相关科室:

根据《吉安市中心城区房地产开发企业信用信息管理细则》要求,现修改制定相应企业信用等级预售资金监管分类实施办法,请各相关单位部门遵照执行。

一、A级企业

监管办法仍按《关于调整完善预售资金监管办法的通知》(吉市房办〔201613号)文件继续执行。

二、B级企业

(一)所有预售资金全部进入监管账户(包含定金、首付款、银行按揭放款、在建工程抵押贷款、分期付款方式等);

(二)预售资金留存比例为5%10%15%20%,分别对应项目形象进度主体验收合格、主体封顶、主体过半、主体未过半。同时存在多种形象进度的,按最低标准认定;

(三)因项目建设需要,申请拨付资金需超出核定比例的,可用符合条件的房源纳入监管锁定以替换资金,监管房源可等面积置换。

三、C级企业

(一)所有预售资金全部进入监管账户(包含定金、首付款、银行按揭放款、在建工程抵押贷款、分期付款方式等);

(二)预售资金留存比例为10%20%25%30%,分别对应项目形象进度主体验收合格、主体封顶、主体过半、主体未过半。同时存在多种形象进度的,按最低标准认定;

(三)因项目建设需要,申请拨付资金需超出核定比例的,可用符合条件的房源纳入监管锁定以替换资金,监管房源可等面积置换。

四、D级企业

(一)所有预售资金全部进入监管账户(包含定金、首付款、银行按揭放款、在建工程抵押贷款、分期付款方式等);

(二)严格控制预售资金拨付,申请资金需提供与项目有关的工程款项、购销合同、缴交税费、偿还贷款等并由相关当事人签字或盖章的证明材料按实际支出逐项审核拨付;

(三)项目所有未售房源全部予以网签锁定,非经相关部门同意不得开通销售。

五、监管房源折抵资金标准

一类区域:吉州区、青原区地块(不含偏远乡镇),按4000/计算房产价值;

二类区域:井开区地块,按3000/计算房产价值;

三类区域:偏远乡镇地块,按2000/计算房产价值。

六、违规处理

房地产开发企业有下列行为的,责令限期整改,暂停拨付资金,必要时可锁定网签:

(一)未按规定将定金或房价款存入监管专用账户的;

(二)非不可抗力情形,房地产开发项目擅自停工一个月以上或本次申请与上次拨付时间段内施工进度无明显进展的;

(三)提供虚假资料逃避监管的;

(四)不按规定使用商品房预售资金的;

​(五)有违反房地产开发管理法律法规的行为被立案调查尚未办结的。